Nicht regenfestes Dach: Kein "gepflegter Zustand"

Der Käufer einer Werkstatthalle ist bei der Angabe im Verkaufsexposé "allgemein gepflegter Zustand der Immobilie" nicht gehalten, ein mit Faserzementplatten belegtes Dach vor dem Kauf auf Wasserdichtheit zu untersuchen. Das stellt das Pfälzische Oberlandesgericht (OLG) Zweibrücken klar.

Der Käufer macht gegenüber dem Verkäufer Schadensersatzansprüche aus einem Immobilienkaufvertrag geltend, in dem die Gewährleistung für Sachmängel ausgeschlossen worden war. Der Käufer ist Immobilienmakler und im Ankauf und der Vermietung von Gewerbeimmobilien erfahren. Er erwarb vom Verkäufer ein bebautes Grundstück. Bei der Immobilie handelt es sich unter anderem um eine Werkstatthalle. Im obersten Geschoss befindet sich eine Parkfläche. Der Verkäufer erklärte, dass ihm nicht erkennbare Mängel nicht bekannt seien.

Nach Abschluss des Kaufvertrages wurde der Käufer von den Mietern der Parkfläche des Objektes darauf hingewiesen, dass die Dachfläche der Immobilie undicht ist. Bei Regen kommt es an fast allen Dachflächen, an denen klare Dachplatten eingebaut sind, zu teilweise starkem Wassereinbruch und die Regenrinne ist im Bereich des vermieteten Ladens in der Immobilie auf mindestens fünf Meter komplett undicht. Dem Verkäufer waren dies seit mindestens zwölf Monaten vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages bekannt und von den Mietern mehrfach mitgeteilt worden.

Der Kläger hatte das Dach der Immobilie nicht besichtigt. Er hat aber bei der Besichtigung festgestellt, dass in der Werkstattfläche im Erdgeschoss Feuchteschäden vorhanden waren, die fachgerecht beseitigt werden müssen. Im Hinblick auf diese festgestellten Schäden hat der Käufer dem Verkäufer bei der Besichtigung ein Angebot von 280.000 Euro statt der ursprünglich geforderten 320.000 Euro gemacht. Er erzielte letztlich einen Preisnachlass auf 276.000 Euro. In dem Maklerexposé hieß es unter anderem: "Die 1960 erbaute Immobilie wurde 1980 komplett und im Jahre 2000 die Fensterfront saniert, was der Immobilie einen allgemein gepflegten Zustand verleiht."

Das OLG Zweibrücken hat das Urteil der Vorinstanz, mit dem dem Käufer Schadensersatz zugesprochen worden war, bestätigt. Auch in Anbetracht des Alters des Gebäudes und des bezahlten Kaufpreises (nebst Preisnachlass) seien die von einem Sachverständigen festgestellten sehr rissigen und entsprechend wasserdurchlässigen Faserzement-Wellplatten auf dem Dach nicht mehr als hinzunehmender Verschleiß zu werten. Nachdem das verwendete Makler-Exposé von einem "allgemein gepflegten Zustand" der Immobilie spreche, sei diese Zustandsbeschreibung zur für den Kläger erwartbaren Beschaffenheit geworden.

Ein nicht regenfestes Dach sei mit einem "gepflegten Zustand" nicht in Einklang zu bringen, so das OLG. Ein allgemein gehaltener Hinweis auf notwendige Erneuerungsmaßnahmen führe nicht zum Ausschluss eines Mangels. Dass Erneuerungsmaßnahmen bei einem älteren Gebäude möglich sind, sei ein Allgemeinplatz und besage nichts über die tatsächliche Beschaffenheit der Immobilie. Auch wenn der Käufer Makler sei, könne im Rahmen einer Gebäudebesichtigung von ihm nicht verlangt werden, dass dieser auf ein Dach wie das hier vorhandene steige, zumal nicht über eine steil anzulegende Leiter.

Pfälzisches Oberlandesgericht Zweibrücken, Beschluss vom 28.05.2024, 4 U 105/23